Работаем с 2002 года по всей России

Проверьте свои риски перед банкротством БЕСПЛАТНО

428 отзывов

4.99+

Мини-курс: Законное списание долгов

Урок 5 из 6

Урок 5. Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве

⏱ Главное за 30 секунд

С 8 августа 2024 года действует закон № 298-ФЗ, который впервые разрешил сохранять ипотечное жилье при банкротстве. Три способа: мировое соглашение с банком, погашение долга третьим лицом или выплата остатка до банкротства. Условия жесткие: жилье должно быть единственным, нет просрочек по ипотеке, источник выплат — не ваши активы. Это сложная процедура — требуется профессиональное сопровождение.

Почему ипотечную квартиру могут забрать

Когда вы брали ипотеку, квартира стала предметом залога. Пока кредит не погашен, банк имеет приоритетное право на недвижимость.

Статья 446 ГПК РФ защищает единственное жилье, но есть исключение: залоговое имущество.

Вывод: Если квартира в ипотеке — защита единственного жилья не действует. Банк может требовать продажи.

🧠 Проверьте себя (Вопрос 1/2)

Защищает ли статья 446 ГПК РФ ипотечную квартиру от взыскания?

А) Да, если она единственное жилье

Б) Нет, залоговое имущество — исключение из защиты

В) Да, если в квартире прописаны дети

Закон № 298-ФЗ: новые возможности (2024)

8 августа 2024 года появился официальный механизм сохранения ипотеки.

Механизм 1: Мировое соглашение с банком

Вы заключаете с банком отдельное соглашение: ипотеку платите дальше, а остальные долги списываются.

Жилье — единственное.
Нет просрочек по ипотеке (или погашены).
Есть источник выплат (не из конкурсной массы).

Важно: Платить ипотеку из ваших текущих доходов нельзя (они идут кредиторам). Нужен сторонний источник (супруг, родственники).

Механизм 2: Погашение третьим лицом

Родственник или друг гасит остаток ипотеки полностью. Квартира освобождается от залога и исключается из банкротства. Вы возвращаете долг другу через 3+ года.

Условия сохранения: жесткие, но выполнимые

Жилье единственное: Никаких долей в других квартирах.
Нет просрочек: Нужно погасить долги по ипотеке до подачи или в первые 3 месяца.
Банк согласен: Нельзя заставить банк, нужно договариваться.

💬 Диалог с юристом: Спасение квартиры

Е

Елена У меня ипотека, осталось 2,5 млн. Других долгов — 4 млн. Могу ли сохранить квартиру?

Ю

Юрист Да, если выполним условия. Квартира единственная? Просрочки есть?

Е

Елена Единственная. Были две просрочки, сейчас плачу. Зарплаты хватает (55 тыс), платеж 30 тыс.

Ю

Юрист В банкротстве вашу зарплату будут забирать кредиторы. Нужен другой источник. Кто-то может платить за вас 6-10 месяцев?

Е

Елена Муж может. Он не созаемщик.

Ю

Юрист Идеально. Подготовим мировое соглашение. Муж платит ипотеку, банк исключает квартиру из массы, остальные 4 млн списываются. Шансы 80%.

Три способа сохранить квартиру

1. Мировое соглашение (Самый частый)
Официальная процедура. Банк сохраняет ипотеку, остальные долги списываются. Нужен доход супруга/родственника.

2. Погашение третьим лицом
Родственник гасит остаток долга. Квартира становится "чистой" и защищенной. Дорого (нужна вся сумма сразу), но 100% надежно.

3. Выплата остатка до банкротства
Взять потребкредит и закрыть ипотеку. Рискованно: суд может признать это злоупотреблением.

🧠 Проверьте себя (Вопрос 2/2)

Какой способ сохранения ипотечного жилья самый безопасный?

А) Мировое соглашение с банком

Б) Погашение долга третьим лицом

В) Выплата остатка потребкредитом до банкротства

📂 Кейс из практики: Анна, 38 лет, Москва

Ситуация: Долг 5,8 млн ₽ (ипотека 3,2 млн + кредиты 2,6 млн). Просрочка по ипотеке 2 месяца.

Решение:

Взяли микрозайм, погасили просрочку по ипотеке до суда.
Подготовили план: ипотеку платят родители (есть нотариальное письмо).
Подали на банкротство. Сбербанк сначала сомневался, но мы доказали, что мировое выгоднее торгов.
Итог: Банк подписал соглашение (ставка снижена с 11.5% до 9.5%). Квартиру сохранили. Долги 2,6 млн списали.

Диалог: Ошибки и риски

⚠ Диалог с юристом: Опасные схемы

Д

Дмитрий Читал, что можно переписать квартиру на родственника перед банкротством. Сработает?

Ю

Юрист Нет. Это незаконно. Управляющий оспорит сделку, квартиру вернут и продадут. А вам не спишут долги за недобросовестность.

Д

Дмитрий Даже если переписал год назад?

Ю

Юрист Сделки проверяют за 3 года. Если цель — вывод активов, это легко докажут.

Д

Дмитрий У меня ипотека 4 млн, ЗП 100к. Шансы?

Ю

Юрист Высокие (70-80%). Зарплаты хватает. Нужно восстановить график, подготовить план и провести переговоры. Мы это делаем с 2015 года. Стоимость — от 140 тыс. (рассрочка от 11 690 р/мес). Запишитесь: @KuzinAlexpartner.

Частые ошибки

Не восстановили платежи: Банк не пойдет на мировую с должником, который не платит.
Нет обоснования денег: Сказать "буду платить" мало. Нужна справка 2-НДФЛ или письмо от спонсора.
Попытка обмана: Переписывание имущества на родню — путь к потере всего.
Без юриста: Самому убедить банк и составить план реструктуризации крайне сложно.

Резюме урока

Ипотечное жилье могут забрать, даже единственное.
Новый закон (2024) позволяет сохранить ипотеку через мировое соглашение.
Нужен сторонний источник денег (супруг, родители) для оплаты ипотеки во время банкротства.
Нельзя допускать просрочек по ипотеке перед судом.
Юридическое сопровождение критично для переговоров с банком.